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      3个月300亿 外资加码中国商业地产路线图

      本报记者 祁三连 实习生 卜晓溪 ?#26412;?#25253;道

      导读

      刘兵介绍从外资进入中国房地产商业地产领域的地区来看主要集中在?#26412;?#19978;海这两个城市其中以上海更为集中但目前有向二线城市下沉的趋势

      其实在2018年年初的时候外资进入大宗交?#36164;?#22330;的趋势已经很明显了大宗交易大概?#21069;?#24180;到一年的成交周期那个时候我们已经感觉到外资投资机构经理人都在关注中国大宗交?#36164;?#22330;但是这一情况还没有引起国内的关注 戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵接受21世纪经济报道采访?#21271;?#31034;

      2019年以来外资的身影频频活跃在中国商业地产大宗交?#36164;?#22330;上数据显示截至2019年3月底黑石凯德基汇等外资机构在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过300亿元

      其中仅黑石集团一家出手就接近200亿元其先以4.8亿美元收购美国商业地产巨头塔博曼旗下西安郑州和韩国3家购物中心50%股权又以70.23亿港元收购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场

      不仅黑石买买买凯德基汇资本也是主流买家上海浦发大厦上海MixC万象城等A级办公大楼刚被他们收入麾下3月28日启城投资颢腾投资宣布联?#20808;?#22763;合众集团和中东?#26131;?#36130;富基金等境外机构投资者对位于?#26412;?#24066;中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购据了解此次交?#36164;?#36804;今为止?#26412;?#26368;大体量的商业地产外资收购项目之一4月1日加拿大Brookfield基金拟整购绿地香港旗下上海五里桥综合体项目的消息传出

      现阶段外资PE频频入华收楼的原因何在外资对于不同区域的收购态度又有何不同随着越来越多的外资进入到这个市场未来中国的大宗交?#36164;?#22330;会有什么变化

      如入无人之境

      整个市场对于外资来讲据我们研究的数据显示基本如入无人之?#22330;?017年之前外资也在关注这个市场但当时他们的竞争力远不及中资刘兵说

      回顾房地产大宗交易的历史2005年开始香港新加坡等地开发商以及外资基金将目光投向中国大肆布局北上核心物业2010年关于保险资金投资不动产暂行办法出台中资保险公司开始扩大商办物业投资2015-2016年内资基金和万能险成为市场主要买家2017年随着房地产市场进入存量物业时代内资开发商并购存量物业掀起一轮热?#20445;?018年之后外资投资占比显著上升仲量联行提供的数据统计显示去年?#26412;?#22823;宗交?#36164;?#22330;成交额中大?#21152;?#22235;分之一收购者是外资

      外资缘何在国内大宗交?#36164;?#22330;中再次占据显著优势业内人士普遍认为首先2018年中国去杠杆去地产化的大势使不少企业?#36164;?#36164;产市场出现更多的优质资产比如海航资产的集中处置另一方面融资渠道收紧则使内资机构募资困难出价能力逐渐下降

      2018年对中国来说是去杠杆但对全世界来讲并没有一个特别明显的去杠杆过程并且与之前的1998年2008年的经济危机相比2018年相对来说是一个比较好的年份市场情况并没有预期的严峻在中资缺乏竞争力汇率处在人民币下行时期外国资金较为充裕另外在银保监会合并之后国内大型保险机构和银行的管理层面出现调整在这一调整过程中国内的投资方向和投资政策也相应的进行调整这也是当时内地资本投机买卖不活跃的原因刘兵说

      刘兵认为从外资自身的角度来看外资现阶段大规模进入国内商业地产市场除了对市场动态变化?#20174;杆٣?#21516;时也是对中国经济未来发展态?#39057;?#30475;好中国这一新经济体具有高速经济增长稳定政?#20301;场?#24840;发开放的政策等多种优势因此之前在日韩超配的外资机构已逐渐主动将中国的重要性提升

      商业地产写字楼是中国经济的晴雨表外国的私募基金看好目前中国的经济发展在这种情况下外资认为有必要抢占中国一线城市的商业地产资源加大对中国的核心资产配置刘兵称最近新加坡美国?#20998;?#36164;金都在进入中国商业地产领域这是一个非常明显的趋势外资已经将中国当作是全世界越来越重要的经济体

      外资对市场的?#20174;?#36895;度究竟如何刘兵以他亲身经历表示?#26412;?#24066;场作为一个较为特殊的市场传统写字楼和商场交易标的有限在这种情况下投资人只能通过?#39057;?#25913;成写字楼商场改成写字楼的方式挖掘现有的存量价值而尽管外资相较于中资机构远离中国本土市场但是对项目的判断上看不出任何水土不服的表现去年戴德梁行还在向很多外资机构投资人介绍?#26412;?#24066;场情况具体的改造政策是什么样的以及土地使用年限的问题但是很快外资就开始大举进入国内大宗交?#36164;?#22330;进行投资市场嗅觉非常灵敏这?#20174;?#20986;外资一直在保持关注着?#26412;?#19978;海的大宗交?#36164;?#22330;

      对于外资主流的投资逻辑刘兵认为目前仍然是买入-经营-出售或Reits退出这一模式但是值得关注的是有越来越多的外资基金长期持有国内具备稳定租金收入优?#39318;?#23458;组合的商业核心物业这越来越像伦敦纽约的情况

      地域分布上海VS?#26412;?/p>

      无疑作为中国最重要的两个门户城市上海和?#26412;?#19968;直都是外资重要的目的地此轮外资买空上海核心资产开?#32423;T本?#21152;大投资力度除了已知的丰树Partners Group 等买家2018年AlianzAEWTPG等新晋买家也已在京收购项目其中不乏收购背景复杂需要改造的物业

      刘兵介绍从外资进入中国房地产商业地产领域的地区来看主要集中在?#26412;?#19978;海这两个城市其中以上海更为集中但目前有向二线城市下沉的趋势

      从?#26412;?#21644;上海的成交额上来说上海遥遥领先于?#26412;本?#30340;成交?#30475;?#32422;是上海的三分之一?#36824;?#20182;们交易特点各有不同外国机构投资者是有投资周期的上海多是周期性成交方式但是在?#26412;?#25104;交多是以自用型长期持有型的内资为主他们没有频繁出售的意愿所以?#26412;?#30340;成交额较少外资进入的机会较少仲量联行?#26412;?#30740;究?#30475;?#29702;负责人米阳分析

      这一特点或许与?#26412;?#20889;字楼市场表现优异有关据戴德梁行的数据显示自2008年底政府的4万亿经济刺激后?#26412;?#20889;字楼市场租金自2010年开始上涨超越上海的同时于2011年发生井喷现象2012年达到峰值自此之后?#26412;?#20889;字楼市场租金一直超过上海位居全国首位截至2018年底上海甲级写字板市场租金为277元每平方米每月仅为?#26412;?#30340;69.2%而?#26412;?#20840;市市场租金高达400.1元每平方米每月

      另外?#26412;?#30002;级写字楼市场空置等始终低于上海2011年后?#26412;?#30002;级写字楼空置率一?#21271;?#25345;在10%以下的低位而上海随着2015-2018年大量的新增供应的入市空置率大幅上涨于2018年底高达16.49%高于?#26412;?.3个百分点

      随着越来越多的外资进入中国房地产大宗交?#36164;?#22330;米阳认为更多外资机构进入?#26412;?#22823;宗交?#36164;?#22330;会令这个市场更加活跃这对市场来说是一个积极的方面此外由于资金成本低决策速度快刘兵预测2019将是外资继续爆发的一年同时内资机构?#19981;?#30001;于中国经济稳定领导层稳定股市上涨去杠杆阶段性完成任务等多重向好因素影响重新回归市场外资?#19981;?#38754;临强劲的竞争

      短期之内我认为今年的发展内资和外资是一个并驾齐驱的形势在未来可能在2020年左?#36965;?#20854;实还是会回归一个卖方市场因为这个市场还是在一个买方卖方不断变动的过程中前进刘兵称

      编辑张伟贤

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