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      多城限售令到期 数千万平米解禁房源是否抛售有待观察

      每经记者 程成    每经编辑 陈梦妤    

      两年前的2017年3月25日厦门成为全国首个出台限售令的城市要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交?#20303;?#38543;后福州青岛广州常州珠海等城市纷纷跟进短短20天内就有11座城市在各自的楼市调控中加入限售内容其中新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让成为不少城市限售令的核心内容

      两年后的2019年4月首批出台限售令城市中被冻结房源将陆续解冻这批解冻房源陆续入市对各地楼市将产生怎样的影响近日每日经济新闻记者分别赴广州厦门济南常州4个城市进行实地调查第一时间为读者展示限售期满对这些城市楼市的影响

      在历经多个调控周期后短期看政策长期看人口的特征在房地产市场体现的越发明显短期房价走势跟政策的走势关联性越来越高

      2015年的330住房贷款新政以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年沉寂了2年的楼市进入了新一轮上升周期在一线城市楼市强劲复苏的带动下以及各地棚改购房补贴等楼市刺激政策的支撑下二三线城市楼市全面复苏

      楼市复苏带来的自然房价的快速上涨这便有了2016年的930新政虽然之后房价涨幅开始回落但惯性上涨依然存在快速上涨势头并未得到有效遏制彼时在房住不炒的大背景下不少城市纷纷升级调控措施?#28304;?#20987;房地产投资投机需求

      2017年3月25日厦门成为全国首个出台限售令的城市要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交?#20303;?/p>

      时至2019年首批出台限售令的城市中被冻结的房源将陆续解冻这批房源陆续入市?#26376;?#24066;将产生何种影响

      本轮限售起因房价快速上涨势头未得遏制

      限售因能更加精准地掐住投资客的七寸令其资金链在三四年内难以松绑进而维护楼市正常交易秩序因而被多地采用

      据每日经济新闻记者不完全统计自厦门之后全国先后有超过50个城市出台限售令虽然细则不尽相同但基本思路都是通过2至5年不等的期限内限?#24179;?#26131;来遏制投资投机需求遏制房价快速上涨

      而限售令出台的背景是房价快速上涨的势头并未因2016年930后的系列新政得到遏制在930前全国房价已?#20013;?#20102;长达17个月的复苏上涨

      2015年3月30日央行住建部银监会联合发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知将二套房最低首付比例从60%降至40%使用公积金贷款购房首套普通自住房最低首付20%拥有一套住房并已结清贷款的家庭再次申请公积金购房最低首付不低于30%而此前二套房贷普遍执行首付比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍的标准

      随后财政部和国税总局于当日联合发布消息将个人住房营业税免征期限由购房超过5年含5年下调为超过2年含2年

      这也被称作330新政也是这轮房地产市场牛市的起点

      在330新政的强力刺激下全国楼市强劲反弹复苏

      国家统计局70城房价数据显示自2015年4月开始一线城市新建商品住宅价格同比跌幅逐渐收窄并由当月的同比跌幅3.8%在6月由负转正同比上涨3%至2016年4月同比增幅更是达到惊人的33.9%

      在一线城市楼市强劲复苏的带动下以及棚改货?#19968;?#36141;房补贴等各类刺激政策的强力支撑下二三线城市的楼市逐渐复苏

      国家统计局数据显示二线城市新建商品住宅价格在当年5月跌幅开始缩窄并由当月的跌幅6.1%在12月份由负转正同比上涨0.6%三线城市新建商品住宅价格在当年6月跌幅开始缩窄由当月的跌幅6.2%到2016年4月由负转正同比上涨0.2%

      新房价格不断上涨且涨幅不断扩大随之而来的是?#21152;r本?#30340;930调控

      2016年9月30日?#26412;?#20986;台政策要求购买首套普通自住房的首付比例不低于35%首套非普通自住房的首付比例不低于40%对拥有1套住房的?#29992;?#23478;庭再次申请商业贷款购买普通自住房的不论是否有无贷款记录首付比例不低于50%购买非普通自住房的首付比例不低于70%

      此后以限购限贷限商等为主要特点的调控政策陆续在各地落地

      然而这一轮楼市调控依然没有遏制房价快速上涨的势头二线城市新房价格在2016年11月份达到同比上涨14.2%的高位此后涨幅出现回落至个位数三线城市新房价格同比一路上涨直至2017年7月达到同比上涨9.3%的高位后涨幅才出现回落

      房价快速上涨的势头没有得到遏制正是限售政策出台的主要原因易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;告诉每日经济新闻记者

      他认为限售政策虽可能会误伤改善型需求但可以针对性地抑制投资投机需求?#26376;?#24066;健康稳定发展具有积极意义

      8城3439万平方米解冻房源入市影响几何

      2017年3月25日厦门正式出台限售令规定新购住房须取得产权证2年后方可上市交易并进一步?#32454;?#38480;购政策

      厦门的做法并非没有道理

      在330新政后厦门楼市迅速复苏国家统计局数据显示2015年8月厦门新房价格同?#26085;?#24133;转负为正达到0.1%是70个大中城市楼市最早回暖的城市之一

      随后厦门楼市一发不可收拾房价飙涨至2016年9月厦门新房价格同?#26085;?#24133;一度高达47%仅略低于合肥在全国位居第二在930新政的带动下厦门新房价格同?#26085;?#24133;开始回落尽管如此厦门新房价格依然有17个月同?#26085;?#24133;超过2位数

      限售令后厦门楼市迅速降温新房价格同?#26085;?#24133;大幅回落由当年3月份的32.3%回落至4月份的25.7%至当年7月新房价格同?#26085;?#24133;回落至个位数

      包括限售令在内的一系?#26032;?#24066;调控有效遏制了厦门房价的快速上涨

      在2017年随后的月份里以限售令为主要特点的楼市调控在全国蔓延

      福州于3月28日出台限售令规定福州市五城区户籍家庭购买第二套住宅非五城区户籍家庭购买第一套住宅须取得产权证2年后方可上市交?#20303;?/p>

      青岛于3月30日出台限售令规定新建商品住房和二手住房需在取得不动产权证2年后方可上市交?#20303;?#32780;青岛于去年4月将限售期限由2年调整至5年

      广州于3月31日出台限售令规定新建商品住房和二手住房需在取得不动产权证2年后方可上市交?#20303;?/p>

      珠海于4月8日出台限售令规定?#29992;?#23478;庭企事业单位社会组织等法人单位新购买的住房须在取得不动产权证3年后方可上市交?#20303;?/p>

      随后包括惠州常州东莞扬州海南济南等省市在内的多个地方均出台限售令据每日经济新闻记者不完全统计至目前全国已有超过50个城市出台限售令

      进入2019年4月上述出台限售令的城市被冻结交易的房源将陆续进入解冻期

      解冻规模方面克而瑞新房成交数据显示出台限售令后的6个月内青岛成交817万平方米广州成交431万平方米东莞成交328万平方米济南成交326万平方米常州成交290万平方米珠海成交107万平方米厦门成交60万平方米

      据此计算8城3439万平方米

      虽然住宅从成交至办理产权证之间存在时间差但如果再考虑二手房交易规模的话理论上讲上述出台限售令的城市未来6个月内将有千万平方米量级的住宅解冻并可入市交?#20303;?/p>

      巨量解冻规模上述城市会否迎来抛房潮

      原则上来看既使限售房源解?#24120;?#20063;很难出现抛房潮同策研究院院长张宏伟告诉每日经济新闻记者

      张宏伟分析指出目前还是周期性的低点市场整体还处于下行阶段一些限售城市当前的房价较2017年限售时的高点出现不同程?#28982;?#35843;此时选择卖房不一定会成交即使成交?#19981;?#20135;生损失

      所以不论是从普通老百姓的角度来看还是从投资客的角度来看目前的回报率很低或者还有损失同时当前一些城市交易量在回升目前并不是抛盘的合适?#34987;?#24352;宏伟说大家可能会等下一轮市场高峰期来临的时候再去卖掉

      ?#26174;?#36827;也持同样观点很难出现抛房潮一些城市当前的房价较2017年高点出现回调此时选择抛盘无疑会出现较大损失

      不过?#26174;?#36827;同时认为一些资金压力较大或资金链断裂的购房者会被迫选择抛售

      而未来随着限售房源的陆续解?#24120;?#26159;否会给房价和楼市带来下行压力呢

      短期内绝大部分人应该不会选择抛盘这对短期房价和楼市不会造成太大影响当前部分城市楼市成交?#21487;?#21319;下一轮市场高峰期的到来会对冲部分压力张宏伟说

      ?#26174;?#36827;也认为近期市场交易上升使得房价出现上涨苗头未来限售房源陆续解?#24120;?#20250;增加市场供应量也能平抑房价上涨的压力

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