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      万科重整海外业务£º资产注入预期下的国际化

      ¡¡¡¡本报记者 张晓玲 实 习 生 林诗苑 深圳报道

      ¡¡¡¡搁置7年的万科置业£¨海外£©£¬作为万科在香港的第二个上市平台£¬在2019年被¡°激活¡±£¬动作频频¡£

      ¡¡¡¡3月8日£¬万科置业£¨海外£©宣布£¬以11.38亿港元收购3宗分别位于伦敦£¬三藩市和纽约的若干物业的股权或投资工具¡£

      ¡¡¡¡联系此前2月£¬公司任命张旭为董事局主席£¬阙东武为CEO£¬万科似乎有意对海外业务重振旗鼓¡£不过£¬在境外房地产投资受限的背景下£¬万科海外业务大幅扩张似乎并不现实¡£

      ¡¡¡¡作为万科置业£¨海外£©的母公司£¬万科集团董事会主席郁亮表示£¬公司近期的目标是巩固提升基本盘£¬在此之后£¬或许会对海外投资做个梳理£¬但目前没有打算¡£

      ¡¡¡¡重整万科置业£¨海外£©的动作£¬看起来更像是万科在收敛聚焦大棋中的一步¡£未来£¬该平台存万科融资和注入资产的预期¡£

      ¡¡¡¡海外业务归拢£¿

      ¡¡¡¡公告显示£¬万科置业£¨海外£©分别以4.38亿港元¡¢1.74亿港元¡¢5.26亿港元收购伦敦物业99.95£¥¡¢三藩市物业45%¡¢纽约物业49%的权益£¬总代价为11.38亿港元¡£

      ¡¡¡¡具体而言£¬此次转让的具体三宗物业分别为英国Ryder Court£¬13-17 Bury Street and 12£¬14 and 16 Ryder Street£¬St James¡¯s£¬London£¬SW1约99.95%实际权益£»位于美国加州旧金山657 and 663-667 Mission Street物业的45%实际权益£»参与发展位于美国纽约25 Park Row的物业提供所需资金的投资工具49%实际权益控股实体的100%权益¡£

      ¡¡¡¡万科置业£¨海外£©此番作为并非心血来潮£¬早在2月万科就已开始在人事方面布局¡£

      ¡¡¡¡2018年年报披露£¬万科置业£¨海外£©公布补位人选£¬空置7年的董事局主席之位终于落定£¬张旭及阙东武分别获委任为公司董事会主席及首席执行官£»同时£¬张旭为万科集团执行副总裁£¬阙东武为集团副总裁¡£

      ¡¡¡¡而在以前£¬万科置业£¨海外£©在人员配备上似乎不曾用心¡£2012年9月1日以来£¬万科置业海外并未委任主席及首席执行官¡£据其历年业绩报告显示£¬收购前南联地产截至2011年底雇员数达259名£¬收购后£¬万科置业海外多年来雇员数不超过6名¡£截至2018年底£¬万科置业海外的雇员人数?#24067;?名¡£

      ¡¡¡¡翻阅万科置业£¨海外£©近年财报£¬截至2018年12月31日£¬万科置业资产负债率仅为2.13%£¬连续4年维持在2.5%以下¡£

      ¡¡¡¡净利润方面£¬2018年度万科置业海外实现股东净利润约为6.77亿港元£¬同比增长了约336.25%¡£在2017年仅为1.55亿港元£¬同比增长18.32%£»2016年净利润1.31亿元同比下滑18.8%¡£

      ¡¡¡¡但这种高业绩并不能?#20013;?#32500;持¡£业内人士认为£¬目前万科置业海外手中的丽晶中心等投资物业£¬是当年万科收购上市公司时所得的项目¡£受业绩主要来自丽晶中心为主的租务及物业管理收入影响£¬未来万科置业海外或将继续回到2012至2017年业绩不稳状态¡£

      ¡¡¡¡易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;认为£¬此前£¬类似收购受到政策的影响£¬尤其是海外投资明显受到管制£¬而现在政策稍微有松动£¬预计万科会继续进行收购¡£

      ¡¡¡¡?#26174;?#36827;分析£¬从万科当前收购?#27492;“ú?#25110;是海外业务整合的导向£¬实现更好的资源整合£¬也有利于万科的各个业务条线梳理£¬后续会利好万科置业£¨海外£©国际战略的继续?#24179;ø¡?/p>

      ¡¡¡¡国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则认为£¬万科还是想利用好万科置业这个上市公司平台£¬以获得海外的资产¡£

      ¡¡¡¡据21世纪经济报道记者了解£¬万科多年前就致力于发展海外业务£¬四大区域公司和万科香港均有涉足海外房地投资和开发¡£此次万科置业£¨海外£©的收?#28023;?#25110;许是万科将海外业务归拢至该平台下的举措¡£

      ¡¡¡¡国际化之路

      ¡¡¡¡万科的国际化业务已布局多年¡£与国内的布局逻辑一脉相承£¬选择?#38469;?#22269;际性的一线大城市¡£据记者查阅£¬万科在海外的房地产项目分布于旧金山¡¢纽约¡¢西雅图¡¢伦敦¡¢新加坡等地¡£其中£¬首个项目是一宗位于美国的住宅项目£¬而后是新加坡¡¢伦敦¡£

      ¡¡¡¡万科在海外的投资颇为谨慎£¬选址要求十分严格¡£在2016年£¬万科以1.15亿英镑的价格£¬从英国Henderson房地产基金手中购买位于伦敦核心区域St James的商业物业Ryder Court£¬这也就是这次万科置业海外上市平台的伦敦物业¡£

      ¡¡¡¡2017年£¬万科在伦敦科技城辐射的Shoreditch宝地£¬携手英国知名房地产开发商Galliard Homes打造了一个高?#20998;ÊÈ司?#20844;寓住宅项目¡ª¡ªThe Stage¡£2017年底竣工的全球第二大互联网企业亚马逊公司的?#20998;?#24635;部也比邻The Stage¡£

      ¡¡¡¡在2016年中期业绩会上£¬万科透露公司成立了地产资产管理平台Brightstone£¬以?#24179;?#28023;外地产金融化业务¡£在英国£¬公司与一家?#20998;?#22320;产私募基金成立了联合开发平台¡£

      ¡¡¡¡万科在香港有两个上市平台£¬即万科置业£¨海外£©和B转H的万科企业¡£郁亮曾表示£¬前者是万科持有的境外子公司£¬主要发展香港业务£»万科企业是香港上市的万科股票£¬不会出现同业竞争的问题¡£

      ¡¡¡¡过去多年£¬在物业发展业务中£¬万科置业海外在香港?#27493;?#25343;过TW6项目20%权益£»万科在香港及海外的物业£¬也多握在万科置业香港和万科地产香港手中¡£

      ¡¡¡¡近期£¬郁亮对万科现有业务提出¡°收敛聚焦¡¢回归基本盘¡±的要求¡£据万科执行副总裁孙嘉透露£¬万科内部已形成多个BG¡¢BU£¬多业务¡¢发展比较成熟的业务单元叫BG£¬包括传统四大区域和物业£»还有一些叫BU£¬相对更集中¡¢更单一£¬包括印力商业¡¢物流?#25191;¢¡?#28023;外¡¢滑雪度假等¡£

      ¡¡¡¡万科海外业务被归为BU£¬意味着其将加快发展¡£对此£¬3月13日£¬万科方面向21世纪经济报道表示£¬海外业务经过多年探索已具备独立发展的条件£¬未来将根据自身的发展策略寻找合适的投资机会¡£

      ¡¡¡¡公告表示£¬将继续发展物业投资¡¢物业发展及融资¡¢物业租务及资产管理业务£¬从而成为重要投资平台£¬以为第三方提供资产管理服务¡£

      ¡¡¡¡¡°近期的动作显示£¬海外包含有母公司万科集团的资产注入预期£¬而估值并没有包含这一块£¬这等同于股东免费持有一个期权¡£期权的价格取决于资产注入的时间和力度¡£ 现在董事会改组了£¬资产注入?#36130;?#21160;¡£¡±香港一投资者表示¡£

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